Preguntas frecuentes sobre la compraventa de inmuebles en Mallorca
Mallorca es uno de los mercados inmobiliarios más atractivos de España. Sin embargo, el proceso de compraventa difiere considerablemente de los procedimientos habituales en Alemania, Austria o Suiza.
Aquí encontrará respuestas a las preguntas más frecuentes de nuestros clientes sobre la compraventa de inmuebles en Mallorca.
Preguntas frecuentes para compradores
Información general sobre la compra de inmuebles en Mallorca
¿Cómo se desarrolla básicamente la compra de un inmueble en Mallorca?
El proceso de compra suele constar de tres pasos:
1. Contrato de reserva (Contrato de Reserva): el inmueble se reserva para usted, normalmente a cambio de un pequeño anticipo de entre 3000 y 6000 €. Esto solo se hace en casos concretos, por ejemplo, cuando hay prisa y el interesado en la compra quiere asegurarse la propiedad a toda costa.
2. Contrato de arras: tras la revisión legal y técnica, se firma un contrato privado en el que, por lo general, se paga el 10 % del precio de compra como anticipo.
3. Escritura pública de compraventa: el contrato de compraventa definitivo se firma ante notario y el cambio de propiedad se inscribe en el Registro de la Propiedad.
¿Qué documentos necesito para comprar una propiedad en Mallorca?
Necesitará:
• Un pasaporte o documento de identidad válido
• Un número de identificación fiscal español (N.I.E.)
• Una prueba del origen de los fondos (según la ley contra el blanqueo de capitales)
• Una confirmación de financiación, si compra con crédito
Le ayudamos a solicitar el N.I.E. y coordinamos la documentación con el notario, el banco y el abogado.
¿Necesito un abogado en Mallorca?
Sí, es recomendable. Es muy recomendable que los compradores en España cuenten con un abogado independiente. Este comprueba la titularidad, las cargas pendientes (por ejemplo, hipotecas), los permisos, el estado de la construcción y redacta o revisa los contratos. De este modo, se evitan riesgos legales.
¿Cuánto tiempo dura la compra de una propiedad en Mallorca?
Por lo general, todo el proceso, desde la reserva hasta la certificación notarial, dura entre seis y diez semanas, en casos especiales según lo acordado entre el vendedor y el comprador.
En el caso de nuevas construcciones o proyectos de construcción aún no finalizados, la entrega puede retrasarse en consecuencia.
Costes e impuestos en la compra
¿Qué gastos adicionales se derivan de la compra de un inmueble en Mallorca?
Calcule un total de entre el 10 % y el 13 % de gastos adicionales al precio de compra. Estos se desglosan de la siguiente manera:
• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP):
En las Islas Baleares se aplica a los inmuebles existentes un impuesto escalonado entre el 8 % y el 13 %, dependiendo del precio de compra.
Ejemplo:
o hasta 400 000 € → 8 %
o 400 001 – 600 000 € → 9 %
o 600 001 – 1 000 000 € → 10 %
o más de 1 000 000 € → 13 %
• Impuesto sobre el valor añadido (IVA) + Impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD):
En el caso de construcciones nuevas o primeras ventas, el IVA es del 10 %, al que se añade el impuesto sobre actos jurídicos documentados del 1,5 %.
• Gastos de notario y registro de la propiedad: aprox. 1-2 %
• Honorarios de abogados: aproximadamente el 1 % del precio de compra
¿Tengo que abrir una cuenta bancaria en España?
No es necesario abrir una cuenta española. Aunque se pueden cargar los gastos adicionales de la compra, las cuotas corrientes y, posteriormente, los gastos adicionales como el agua, la electricidad o el impuesto sobre bienes inmuebles, en casi todos los casos basta con una cuenta europea.
¿Qué es un número N.I.E. y cómo lo obtengo?
El N.I.E. (Número de Identificación de Extranjero) es su número de identificación fiscal personal para todos los trámites oficiales en España. Es obligatorio para la compra de inmuebles.
Le ayudamos a solicitarlo, ya sea en Mallorca o a través del consulado español en su país de origen.
¿Puedo financiar una propiedad en Mallorca?
Sí. Muchos compradores financian a través de bancos españoles, que suelen financiar hasta el 60-70 % del precio de compra para los no residentes. Estaremos encantados de ayudarle a elegir un banco adecuado y a preparar la documentación.
Transferencia de propiedad y notario
¿Qué papel desempeña el notario en Mallorca?
El notario comprueba la legalidad de la transacción, certifica el contrato de compraventa y registra el cambio de propiedad en el Registro de la Propiedad.
A diferencia de Alemania, el notario no representa a ninguna de las partes, sino que se encarga de la corrección jurídica de los documentos.
¿Cuándo se paga el precio de compra?
El precio de compra se paga el día de la certificación notarial, normalmente mediante cheque bancario certificado («cheque bancario») o transferencia bancaria.
La cita con el notario es también el momento en el que se reciben las llaves.
¿Qué gastos corrientes se producen después de la compra?
Después de la compra, los propietarios pagan anualmente:
• Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), que depende del valor catastral del inmueble
• Tasa de basura
• Impuesto sobre la renta de no residentes, si no es residente fiscal en España
• Gastos de comunidad (en el caso de apartamentos o complejos)
Preguntas frecuentes para vendedores
Preparación de la venta
¿Qué documentos necesito para vender una propiedad en Mallorca?
Para la venta, debe tener a mano los siguientes documentos:
• Título de propiedad (escritura)
• Extracto actual del registro de la propiedad (nota simple)
• Certificado de eficiencia energética
• Copia del documento de identidad y del número N.I.E.
• Facturas actuales del impuesto sobre bienes inmuebles y gastos adicionales
• En su caso, certificado de habitabilidad (Cédula de Habitabilidad)
¿Cómo determino el precio de venta adecuado?
Realizamos una valoración acorde con el mercado, basada en la ubicación, el equipamiento, el estado y los precios comparables de propiedades similares en la región.
El mercado inmobiliario mallorquín es muy diferenciado, especialmente entre la ciudad, las zonas costeras y las zonas rurales.
Impuestos y tasas en la venta
¿Qué impuestos deben pagar los vendedores en Mallorca?
Por lo general, en la venta de un inmueble se aplican los siguientes impuestos:
• Plusvalía municipal:
Un impuesto municipal sobre el aumento del valor del terreno desde el último cambio de propiedad. Lo recauda el municipio correspondiente.
• Impuesto sobre la renta:
Para los no residentes, este impuesto es del 19 % sobre la ganancia obtenida. La ganancia se calcula a partir del precio de venta menos los costes de adquisición originales y los gastos accesorios imputables.
¿Tengo que retener impuestos como no residente?
Sí. Cuando un no residente vende una propiedad, se retiene una deducción fiscal del 3 % del precio de venta. Este importe se transfiere a la Agencia Tributaria y posteriormente se puede deducir del impuesto real.
Proceso y procedimiento de venta
¿Cómo se desarrolla el proceso de venta?
1. Firma del contrato de reserva (Contrato de Reserva)
2. Revisión de la documentación por parte del abogado y preparación del contrato de compraventa (Arras)
3. Recepción del anticipo (normalmente el 10 % del precio de compra)
4. Preparación del contrato de compraventa ante notario
5. Cita con el notario y entrega del inmueble
Le acompañamos durante todo el proceso, coordinamos a abogados, notarios y compradores y nos encargamos de que todo se desarrolle sin problemas.
¿Cuándo recibiré el producto de la venta?
El precio de compra se entrega en la cita con el notario en forma de cheque bancario o se transfiere a su cuenta española tan pronto como se firma el contrato de compraventa ante notario.
Después de la venta
¿Qué trámites hay que realizar después de la venta?
Después de la venta, debe:
• Darse de baja de sus contratos de suministro (electricidad, agua, Internet) o transferirlos al comprador.
• Pagar los impuestos municipales pendientes.
• Modificar su declaración de impuestos para el año de la venta.
• Informar a su banco de la venta, en caso de que existiera una hipoteca.
¿Alguna pregunta?
Estaremos encantados de asesorarle personalmente sobre todos los temas relacionados con la compra o venta de una propiedad en Mallorca.
Póngase en contacto con nosotros por teléfono, correo electrónico o a través de nuestro formulario de contacto: hablamos alemán, español e inglés y le acompañaremos de forma competente durante todo el proceso.