FAQ – Häufig gestellte Fragen zum Immobilienkauf und -Verkauf auf Mallorca

Mallorca ist einer der attraktivsten Immobilienmärkte Spaniens. Dennoch unterscheidet sich der Ablauf eines Kaufs oder Verkaufs deutlich von den Verfahren in Deutschland, Österreich oder der Schweiz.
Hier finden Sie Antworten auf die häufigsten Fragen unserer Kundinnen und Kunden rund um den Immobilienerwerb und –Verkauf auf Mallorca.

FAQ für Käufer

Allgemeines zum Immobilienkauf auf Mallorca

Wie läuft der Immobilienkauf auf Mallorca grundsätzlich ab?
Der Kaufprozess besteht in der Regel aus drei Schritten:

Reservierungsvertrag (Contrato de Reserva): Die Immobilie wird für Sie reserviert, meist gegen eine kleine Anzahlung von 3.000–6.000 €. Dies wird nur in Einzelfällen gemacht, z. B. wenn Eile geboten ist und der Kaufinteressent sich die Immobilie unbedingt sichern möchte.
Kaufvorvertrag (Contrato de Arras): Nach der rechtlichen und technischen Prüfung wird ein privater Vertrag abgeschlossen, bei dem in der Regel 10 % des Kaufpreises als Anzahlung gezahlt werden.
Notarielle Beurkundung (Escritura Pública de Compraventa): Der endgültige Kaufvertrag wird beim Notar unterzeichnet, der Eigentumswechsel im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen.

Welche Unterlagen benötige ich für den Kauf einer Immobilie auf Mallorca?
Sie benötigen:

Einen gültigen Reisepass oder Personalausweis
Eine spanische Steuernummer (N.I.E.)
Einen Nachweis über die Herkunft der Gelder (nach Geldwäschegesetz)
Eine Finanzierungsbestätigung, falls Sie mit Kredit kaufen

Wir unterstützen Sie bei der Beantragung der N.I.E. und koordinieren die Unterlagen mit Notar, Bank und Anwalt.

Benötige ich einen Anwalt auf Mallorca?
Ja, dies ist ratsam. Ein unabhängiger Anwalt (Abogado) ist für Käufer in Spanien sehr empfehlenswert. Er prüft die Eigentumsverhältnisse, offene Belastungen (z. B. Hypotheken), Genehmigungen, Bebauungsstatus und erstellt oder prüft die Verträge. So vermeiden Sie rechtliche Risiken.

Wie lange dauert der Immobilienkauf auf Mallorca?
In der Regel dauert der gesamte Prozess – von der Reservierung bis zur notariellen Beurkundung – etwa sechs bis zehn Wochen, in speziellen Fällen gemäß Absprache zwischen Verkäufer und Käufer.
Bei Neubauten oder noch nicht abgeschlossenen Bauprojekten kann sich die Übergabe entsprechend verzögern.

Kosten und Steuern beim Kauf

Welche Nebenkosten entstehen beim Immobilienkauf auf Mallorca?
Rechnen Sie mit insgesamt etwa 10 – 13 % Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis. Diese setzen sich wie folgt zusammen:

Grunderwerbsteuer (ITP):
Für Bestandsimmobilien gilt auf den Balearen eine gestaffelte Steuer zwischen 8 % und 13 %, abhängig vom Kaufpreis.
Beispiel:
- bis 400.000 € → 8 %
- 400.001 – 600.000 € → 9 %
- 600.001 – 1.000.000 € → 10 %
- über 1.000.000 € → 13 %
Mehrwertsteuer (IVA) + Stempelsteuer (AJD):
Bei Neubauten oder Erstverkäufen beträgt die IVA 10 %, hinzu kommt die Stempelsteuer von 1,5 %.
Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1–2 %
Anwaltskosten: etwa 1 % des Kaufpreises

Muss ich ein spanisches Bankkonto eröffnen?
Es ist nicht erforderlich, ein spanisches Konto zu eröffnen. Darüber können zwar Kaufnebenkosten, laufende Gebühren und später Nebenkosten wie Wasser, Strom oder Grundsteuer abgebucht werden, aber in fast allen Fällen reicht auch ein europäisches Konto.

Was ist eine N.I.E.-Nummer und wie erhalte ich sie?
Die N.I.E. (Número de Identificación de Extranjero) ist Ihre persönliche Steuernummer für alle amtlichen Vorgänge in Spanien. Sie ist für den Immobilienkauf verpflichtend.
Wir helfen Ihnen bei der Beantragung – entweder auf Mallorca oder über das spanische Konsulat in Ihrem Heimatland.

Kann ich eine Immobilie auf Mallorca finanzieren?
Ja. Viele Käufer finanzieren über spanische Banken, die in der Regel bis zu 60–70 % des Kaufpreises für Nichtresidenten finanzieren. Wir unterstützen Sie gerne bei der Auswahl einer geeigneten Bank und der Vorbereitung der Unterlagen.

Eigentumsübertragung und Notar

Welche Rolle spielt der Notar auf Mallorca?
Der Notar überprüft die Rechtmäßigkeit der Transaktion, beurkundet den Kaufvertrag und meldet den Eigentumswechsel beim Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) an.
Im Gegensatz zu Deutschland vertritt der Notar keine der Parteien, sondern sorgt für die rechtliche Korrektheit der Unterlagen.

Wann wird der Kaufpreis gezahlt?
Der Kaufpreis wird am Tag der notariellen Beurkundung gezahlt – meist per bestätigtem Bankscheck („cheque bancario“) oder per Banküberweisung.
Der Notartermin ist gleichzeitig der Zeitpunkt, an dem Sie die Schlüssel erhalten.

Welche laufenden Kosten fallen nach dem Kauf an?
Nach dem Kauf zahlen Eigentümer jährlich:

Grundsteuer (IBI) – abhängig vom Katasterwert der Immobilie
Müllgebühr (Tasa de Basura)
Nichtresidentensteuer (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), falls Sie nicht in Spanien steuerlich ansässig sind
Gemeinschaftskosten (bei Wohnungen oder Anlagen)

FAQ für Verkäufer

Vorbereitung des Verkaufs

Welche Unterlagen benötige ich für den Verkauf einer Immobilie auf Mallorca?
Für den Verkauf sollten Sie folgende Dokumente bereithalten:

Eigentumsnachweis (Escritura)
Aktueller Grundbuchauszug (Nota Simple)
Energieausweis (Certificado de Eficiencia Energética)
Kopie des Ausweises und der N.I.E.-Nummer
Aktuelle Grundsteuer- und Nebenkostenabrechnungen
Gegebenenfalls Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad)

Wie bestimme ich den richtigen Verkaufspreis?
Wir führen eine marktgerechte Bewertung durch, basierend auf Lage, Ausstattung, Zustand und Vergleichspreisen ähnlicher Objekte in der Region.
Der mallorquinische Immobilienmarkt ist sehr differenziert – insbesondere zwischen Stadt, Küstenregionen und ländlichen Gebieten.

Steuern und Abgaben beim Verkauf

Welche Steuern fallen für Verkäufer auf Mallorca an?
Beim Verkauf einer Immobilie fallen in der Regel folgende Steuern an:

Plusvalía Municipal:
Eine Gemeindesteuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks seit dem letzten Eigentumswechsel. Sie wird von der jeweiligen Gemeinde erhoben.
Kapitalertragsteuer (Impuesto sobre la Renta):
Für Nichtresidenten beträgt diese Steuer 19 % auf den erzielten Gewinn. Der Gewinn ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der ursprünglichen Anschaffungskosten und anrechenbarer Nebenkosten.

Muss ich als Nichtresident Steuern einbehalten lassen?
Ja. Beim Verkauf einer Immobilie durch einen Nichtresidenten wird ein Steuerabzug von 3 % des Verkaufspreises einbehalten. Dieser Betrag wird an das Finanzamt (Agencia Tributaria) abgeführt und kann später mit der tatsächlichen Steuer verrechnet werden.

Verkaufsprozess und Ablauf

Wie läuft der Verkaufsprozess ab?

Unterzeichnung des Reservierungsvertrags (Contrato de Reserva)
Prüfung der Unterlagen durch Anwalt und Vorbereitung des Kaufvorvertrags (Arras)
Erhalt der Anzahlung (in der Regel 10 % des Kaufpreises)
Vorbereitung des notariellen Kaufvertrags
Notartermin und Übergabe der Immobilie

Wir begleiten Sie während des gesamten Prozesses, koordinieren Anwälte, Notare und Käufer und sorgen für eine reibungslose Abwicklung.

Wann erhalte ich den Verkaufserlös?
Der Kaufpreis wird beim Notartermin in Form eines Bankschecks übergeben oder auf Ihr spanisches Konto überwiesen, sobald der notarielle Kaufvertrag unterschrieben ist.

Nach dem Verkauf

Welche Formalitäten müssen nach dem Verkauf erledigt werden?
Nach dem Verkauf sollten Sie:

Ihre Versorgungsverträge (Strom, Wasser, Internet) abmelden oder auf den Käufer übertragen
Offene Gemeindeabgaben begleichen
Ihre Steuererklärung für das Verkaufsjahr anpassen
Ihre Bank über den Verkauf informieren, falls eine Hypothek bestand

Noch Fragen?

Wir beraten Sie gerne persönlich zu allen Themen rund um den Kauf oder Verkauf einer Immobilie auf Mallorca.
Kontaktieren Sie uns telefonisch, per E-Mail oder über unser Kontaktformular – wir sprechen Deutsch, Spanisch und Englisch und begleiten Sie kompetent durch den gesamten Prozess.